SMART ACQUISITIONS LLC

Creating Quality Urban Lifestyles, Building Stronger Communities

REOs / SHORT SALES

 

FORECLOSURES

 

 

JUNIO 2010

Adquisición de oportunidades inmobiliarias en Florida, US.

Smart Acquisitions, en adelante la “Gerenciadora”, es una corporación del Estado de Florida con domicilio en 1870 NW South River Drive, Miami, FL 33125 USA, dedicada al gerenciamiento y operación de inversiones inmobiliarias en el mercado de Florida, USA.

Con una experiencia de más de una década de haberse establecido en Florida, Smart Acquisitions está dedicada a la identificación y operación de inmuebles, en el marco de la especial situación que ofrece el mercado inmobiliario local.

 En este contexto, dada la extensión y generalidad de la crisis inmobiliaria, es de utilidad la delimitación del  producto que se pretende hallar a fin de lograr la mayor información y experiencia en el segmento elegido.

Para ello Smart Acquisitions ha venido desarrollando un plan de acción desde mediados del año 2008 que, hasta la fecha, le ha permitido obtener información clave sobre las principales oportunidades inmobiliarias directamente de las fuentes: entidades financieras, entes reguladores y agentes de mercado.

La mejor prueba de lo expresado son las adquisiciones efectivamente realizadas por intermedio de la Gerenciadora a la fecha. Mas de 600 propiedades de diversos tipos han sido construidas y/o compradas, (que superan los 1,500,000 sqf cubiertos),  mediante la adquisición de pagares hipotecarios, remates judiciales, Short Sales o en forma convencional.

Esta experiencia directa y efectiva hace que Smart Acquisitions, sus responsables, gerentes, integrantes y demás profesionales relacionados, estén familiarizados con las diversas opciones disponibles para adquirir tales propiedades en el mercado actual.

 

 

 

 Condiciones objetivas de Mercado

Se dan en este momento varias condiciones objetivas que ratifican lo atrayente de la oportunidad a la que nos enfrentamos:

 

Relación precio‐costo de reposición: los precios a los que se pueden obtener las oportunidades están desfasados con el costo de reposición a tal punto que se observan ofertas potenciales entre el 40% y el 60% del mismo. Como sabemos por experiencias previas en Argentina esta condición no es sustentable en el tiempo y no se prevé una baja sustancial en los costos (es más, se espera un escenario inflacionario para un futuro mediato).

Relación precio‐flujo de fondos: Se puede aspirar a que las inversiones inmobiliarias arrojen un rendimiento positivo del 5% o superior durante el periodo de espera que se estima entre 3 a 5 años.

Relación precio actual‐precio esperado: Basado en inmuebles orientados a vivienda residencial de potenciales adquirentes cuyo segmento de mercado sea atribuible a los inmuebles correspondientes, el nivel de ingreso de tales potenciales adquirentes o locatarios permiten suponer un crecimiento de  precio significativo respecto de los precios actuales (100% del valor actual en muchos casos) cuando el mercado se vuelva a estabilizar.

Falta de Financiamiento bancario: La ausencia transitoria de las entidades financieras en el mercado crediticio ofrece una oportunidad única de financiamiento a tasas altamente rentables y con garantías suficientes que complementarían el rendimiento del fondo de forma sumamente conveniente.

 

 

 

Contrato de Gerenciamiento

La participación de Smart Acquisitions en estas oportunidades inmobiliarias se basa en:

la identificación de las propiedades buscadas,

negociación de los términos de adquisición (LOI),

conducción de las inspecciones necesarias para el Due Diligence, (con la cooperación de profesionales idóneos licenciados),

facilitación en la estructuración societaria y contractual, (con la asistencia de abogados licenciados),

operación y gerenciamiento del inmueble (mediante operadores profesionales),

 realización del bien oportunamente

Esta participación puede ser estructurada mediante diversos modelos de negocio dependiendo del inmueble de que se trate y el tipo de estructura societaria que posea el comprador.

Por lo general Smart Acquisitions participa en el riesgo de la transacción, estableciéndose una distribución sobre las ganancias con los compradores.

 

Tipo de adquisiciones

La experiencia en las adquisiciones referidas nos han enseñado que para poder se efectivos en este mercado se requiere un sentido de la oportunidad y una capacidad de respuesta acorde con la competitividad de las ofertas que se identifican.

Para ello es imprescindible el conocimiento especifico, profundo, completo; pues para reaccionar en forma efectiva debe hacerse en forma inmediata que se identifique la oportunidad que convenga.

Es por ello que hemos establecido dos líneas de acción para las adquisiciones:

 

Propiedades individuales (Single Family Homes) o Unidades en edificios precalificados por compras ya realizadas por Smart Acquisitions, con títulos perfectos, condiciones físicas conocida y en ciertos casos con generación de ingresos establecida.

Inmuebles que reúnan los requisitos económicos buscados, los cuales una vez identificados se negocian con la entidad propietaria, acordando una Carta de Intención (LOI) donde se establecen preliminarmente las condiciones de la compra, se exhibe una prueba de fondos suficiente para la adquisición y se inicia un periodo de estudio de las condiciones físicas, legales y comerciales del mismo por un periodo limitado (en general de una o dos semanas). Luego de verificados todos los elementos necesarios para resolver la adquisición se firma un contrato con un cierre que no debería exceder los treinta  (30) días desde la fecha de la firma del contrato.

Dado el mecanismo descripto precedentemente, este tipo de adquisiciones son recomendables para inversores sofisticados con capacidad de acción acorde al esfuerzo que se necesita para concretar estas transacciones, las que si bien ofrecen una ganancia potencial mayor, el tiempo de gestación y las posibilidades de conclusión de tales contratos le imprimen un riesgo adicional que debe ser tenido en cuenta.

Seguidamente adjuntamos ejemplos de ambos tipo en forma ilustrativa.

 

Información de contacto

 

USA:       Sebastian Barbagallo                         sba@bdevelopments.com                             

(786) 299-8618

                 Gonzalo Negrete                                 gon@bdevelopments.com                             

(786) 299-8620

                 Miguel Angel Barbagallo                 mab@bdevelopments.com                           

(305) 335-5835

 

ARG:       Alberto Barbagallo                             albertobarbagallo@arnet.com.ar               

(911) 5428-5627